現年40歲的陳先生，任職銀行IT部門主管，其太太（39歲）則是家庭主婦。陳先生月入約10萬元，已有一個自住物業，市值約900萬，另有股票150萬、強積金100萬，以及現金300萬。

陳先生計劃利用手頭資金進行投資，以達財富增值之效，心目中有兩個選擇，其一是透過太太的名義，多買一個物業，目標樓價約600萬元；其二是投保一張價值相若、被喻為「紙上物業」的保費融資保單。

買入物業  開支較高

筆者嘗試從三方面作出比較，讓陳先生權衡利弊，作出最適合自身理財策略的選擇。第一，是開支。買入物業的話，以樓價600萬元，繳付兩成首期計算，便需120萬元；另外還需支付其他費用，包括18萬元從價印花稅、6萬元地產代理佣金，以及律師費等，總支出實際上要145萬元，當中尚未包括裝修費。

每月供樓開支方面，以敍造八成按揭，貸款金額480萬元，供款年期為30年，假設利率為3.375厘計算，陳先生每月便需負擔21,677元供款。假設物業成功出租及租金回報達2.8厘，每月可收租14,000元，陳先生仍需「補貼」7,677元。

至於保費融資保單，投保一張價值600萬元的保單，「首期」同樣是120萬元，已沒其他費用需要支付。而且，往後每月只需還息，無需還本，以利率同樣為3.375厘計算，就相當於12,150元。

保費融資  最多蝕息

第二，是回報。買入物業及保費融資同樣透過貸款，達到槓桿效果，以上述陳先生的個案為例，便是利用120萬元本金，控制600萬元資產。不過，樓價可升可跌，雖然過去十多年以來，樓價上升造就了很多百萬富翁，惟樓市現正處於下行趨勢，要重複此前的上升，難度似乎頗高；反觀保費融資，由於有保本成份，最壞情況就是蝕息。

假設投資期為8年，本金若要升值1倍，樓價需上升10% ，即價值660萬元，扣減未償還按揭貸款410萬元、其他等同買樓時的使費50萬元，以及供款支出70萬元後，才是所得利潤，而這還未計管理費、差餉、地租、維修、裝修等費用。

至於保費融資，投資期愈長，潛在回報率愈高。觀乎目前市場上的保費融資計劃，600萬元的保單，投資8年，預期現金價值將可增加至796萬元，扣減貸款、利息支出後，回報為128萬元，相當於1倍 。

流動性屬考慮因素

第三，是流動性。物業的流動性較低，既要找到買家，又要賣得心水價錢，並不容易，尤其是跌市時，可能花上數月才可成功脫手，價錢亦未必合心意；保費融資則可隨時贖回，而且一般沒有手續費。

總括上述分析，保費融資雖然受加息影響其吸引力，但對比物業，還是較具優勢，只要投資期夠長（如8至10年），回報仍相當可觀，因此，筆者建議陳先生可考慮保費融資（「紙上物業」），代替實物物業。

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